本計画は個人の土地所有者が遺産分割のために、２棟のマンション(昭和40年築)が建っている敷地を２分割し、道路付等の敷地条件が極めて悪く、かつ、奥まった敷地の売却相談を受けた仲介会社より弊社が相談を受けて購入するに至りました。
本物件は前面道路は2m程度しかなく、かつ敷地形状が不整形のため、分割後の施工計画を念頭におき、アパート建設用地及び戸建区画用地(３区画)に分け、かつ、段階的な工事実施を行うことにより、本物件敷地を最有効利用する事業手法を用いました。
また、施工に先立ち、平成28年９月に土地購入後に既存共同住宅入居者(30世帯)の移転･転居交渉を丁寧に行い、平成29年２月までの短期間にて全件に移転いただけました。
また、解体工事及び敷地分割後のアパート建設を実施する際に、狭隘な前面道路の使用だけでは、工期及び建設コストの膨大化が見込まれたため、売買取得後に隣地所有者(従前所有者)との協議を行い、隣地の一部を工事用仮設通路として借地利用することができ、解体工事及びアパート建設をスムーズに実施することができました。

本物件は「ふみのみやこ」文京区に位置し、住所地の千駄木は、東京大学が近く、明治以降は文人が居を構えた羨望の立地であり、「希少性」「立地価値性」が高く、「アパート」「戸建区画」を分譲する際には、購入者に対して立地希少性を訴求できる立地であったため、土地区画分譲、賃貸募集並びにアパート売却において、全てが短期間にて完了することができました。
アパート事業においては、間取り20.49㎡～21.53㎡の単身向け、46.78㎡～48.44㎡の世帯向けの複合計画として弊社ミハス企画のメゾネット形式にして、アパートの有効性及び差別化を高めました。
この結果、入居に関しては、完成募集後１か月以内にて早期満室となりました。
戸建区画については、建売でなく、区画(土地のみ64.66㎡～68.88㎡)で販売し、立地希少性を活かし、購入者自身が「こだわった家」を建てたいというニーズに応えるため、建売とせずに「土地区画分譲」という手法を用いました。道路要件により、大型車を利用する購入者は検討対象とはなり得ませんでしたが、結果、「好みの家を建てる」という当該手法が購入検討者より、好評をいただき、早期完売ができました。

土地取得：平成28年９月
退去完了：平成29年２月(土地取得後５か月で30世帯退去)
解体工事完了：平成29年３月～平成29年５月
アパート建設(工期)：平成29年７月～平成30年３月
アパート売却(引渡し)：平成30年４月

解体後に戸建区画２区画は即販売活動ができました
戸建①区画売却(引渡し)：平成29年７月
戸建②区画売却(引渡し)：平成29年７月
戸建③区画については、アパート建設中は、工事用に敷地が必要なために、アパート建設後の販売となりました。
戸建③区画売却(引渡し)：平成30年６月
アパートは完成後１か月以内引渡し、戸建区画は販売開始後(①②は解体完了後、③はアパート完成後)３か月以内の売却引渡しができ、完売という成果を上げました。

敷地形状、道路条件という敷地不利要件と既存入居者が老朽化建物に居住中という新規事業を遂行していくに当たっての阻害要因を一つ一つ営業努力によって、解決し、事業化に結び付けて、事業成果を上げることができました。
土地の有効利用という視点からも、社会的意義の高い事業であったと思います。