社会や業界の課題でもある「不燃化促進（木密地域の解消）」「資材高騰下での事業生産性向上」を“自社施工”と言う選択肢で解決を図りました。本物件は、弊社が令和3年3月に特定建設業を取得後、開発・企画・施工までを自社で行った自社施工第一号物件です。「池袋」駅徒歩圏の「東池袋」駅徒歩4分に位置し、再開発の進むエリアでありながら、木密地域に該当し道路条件が非常に厳しいため、施工できる建設業者が見つからず、設計など具体的な作業が滞り事業化が難しい土地でした。
そこで弊社は、土地所有者様と協力し、設計事務所の選定を行い、近隣説明・施工検討までを内製化することにより、1つずつ着工への可能性を積み上げることで「施工困難」という土地の道路条件の克服、工期と工事費適正算出により施工にこぎ着けました。施工中は、前面道路の豊島区防災道路（B-2路線工事）整備時期と本工事時期が重なり工事調整が難点でしたが、区と協議を綿密に重ね、また近隣住民の方々には敷地の一部をお借りし工事車輌の現場搬入についてもご協力をいただけたため、前面道路の整備と本工事を同時に行うことができました。

ファサードは、全面コンクリート打放しを採用。コンクリートスラブとマリオンで縦横に分節し奥行きを強調させた、存在感のあるデザインです。新しく整備された前面道路と周辺環境との調和がとれるよう、緑豊かな植栽を配置したデザインとし、新しい道路と街並みへの調和にも寄与しています。1階住戸が道路に面しているため、植栽が目隠しの要素も果たしています。専有部は、25㎡～39㎡、1DK・1LDK・2Kタイプを用意。部屋を間仕切ることができるため、1人暮らしだけではなくDINKSにも対応したプランニングになっており、多様な入居者ニーズに対応したプランとなっています。さらにリモートワークには嬉しい入居当日からインターネット無料使い放題や、エントランスから住戸までハンズフリーキーで施開錠など設備も充実しています。全住戸が北側に面していますが、周辺も低層で前面道路が広く整備されたため、明るく開放感のある眺望となっています。

環境配慮

トイレは、パブリックにも対応したモデルを採用しました。トイレリモコンは、ボタンを押すと発電できるリモコンで電源不要で使用でき、乾電池交換や電気工事が不要です。「暖房便座オフモード」を搭載し、トイレブースの温度を感知し、約26℃以上になると自動的に暖房便座をオフされ、気温が高いときには便座を温めない機能で節電にもなります。また、A・G・Fタイプの給湯器は、リンナイエコジョーズを採用。少ないガス量で効率よくお湯を沸かすことができ、高効率で給湯することで、従来と比べ15%もCO2が削減されます。また、省エネに貢献するだけでなく、ガス消費量が少なくガス代の節約になるため、入居者様のメリットも大きいと思われます。

木密地域内に位置し、幅員1.8mの道路にしか接道していませんでしたが、事業完成までには計画道路が拡幅整備される予定の敷地で、高い施工難度をクリアできれば工事完了時期には劇的に良くなる将来性・資産性のある土地でした。自社一体となり開発・近隣対応・施工まで社内各専門チームの意見を吸い上げて実行し、施工の問題点やアイデアを一つ一つ検討・解決することにより、着工することができるという結論に至った事業でした。工事完了時には、幅員1.8m道路から幅員6.0m道路に接道している敷地となり、広く整備された道路と木密地域の解消で地域防災に寄与し、新しい街並みに合うデザインで景観としても貢献できたと考えています。自社での近隣対応、設計監修、施工により、設計・施工開始～完成まで一貫して事業性を高めることに努力し、実現できた案件となりました。
また、設計段階では、設計事務所と協議し、躯体を軽くする努力などにより、杭工法から直接基礎に変更し、工事費・工期削減と近隣への工事負担を減らすことを実現。施工では、資材価格高騰に備え、予算構成比率の高い順に交渉し資材等価格上昇前に契約・発注しリスク回避を実施しました。また、前面道路（豊島区防災道路）整備工事との工事調整に苦労しましたが、施工業者同士で協力関係を築き、工事調整を行えたことにより、狭く人通りが多い住宅街での施工でありながらも、近隣住民の皆様からご理解・ご協力を得ることができました。
事業結果として、施工を内製化することにより、事業計画内で割振りできる資金の流動性が広がりました。（工法や手順も含めて現場内でのコストダウンが検討でき、減額できた費用をデザインや仕様に振り分ける、又は、事業予算自体の圧縮など。）昨今の資材高騰などで厳しい局面を迎える事業生産性を向上すべくデベロッパーとして新しいカタチでの取組みに果敢に挑戦しました。