全住協 通知ブログ(仮称)

/new_info/gyoji/data/190306-07kouken.pdf

/new_info/gyoji/data/190117zinzaikaihatu.pdf

/new_info/kaiho/data/201901.pdf
●平成31年年頭所感
●平成31年度住宅・土地関係税制改正概要
●宅地建物取引士法定講習のご案内
●優良事業表彰受賞プロジェクト紹介（トーセイ(株)、(株)フージャースコーポレーション）
●明海大学企業推薦特別入学試験（Ｂ日程）について
●トピックス
●国土交通省周知依頼（国土利用計画法に基づく事後届出制の周知徹底等について）
●協会だより

/new_info/gyosei/data/190110shohizei.pdf

/member/kodate/2018/1811kodate.html

/new_info/kinyu/data/071report190108.pdf

　新年を迎え、謹んでご挨拶を申し上げます。

　昨年は、地震、集中豪雨、台風による大きな自然災害に見舞われ多くの犠牲者と甚大な被害がもたらされました。被災された方々に心からお見舞いを申し上げるとともに、住宅に関わる事業者として国民の安全・安心を守る使命を再認識しております。

　我が国経済は、緩やかな回復基調が続く一方で賃金の伸びが鈍く、住宅、消費を始めＧＤＰの成長率も力強さを欠いており、特に若年層では景気回復を実感するには至っていない状況です。

　住宅・不動産市場においては、新設住宅着工戸数はここ数年90万戸台で堅調に推移していますが、建築費の上昇や用地価格の高騰もあり住宅価格は長期にわたり高止まりしており、一次取得者層の購入能力から乖離した価格となっております。さらに、本年10月には消費税率10％への引上げが予定されており、住宅購入への影響が懸念されるところです。当協会は、引上げ前後の駆込み・反動減対策を講じるよう重点的に要望活動を行ってまいりましたが、その結果、住宅ローン減税の控除期間の３年延長、エコ住宅、長持ち住宅、耐震住宅、バリアフリー住宅など一定の性能を有する住宅を対象とする次世代住宅ポイント制度の創設などの措置が新たに講じられることとなりました。これらの制度が消費者に十分に理解され、販売現場で混乱なく適切に運用されることが望まれます。

　昨年12月に発表された平成31年度税制改正大綱では、消費税率引上げ対策に加えて、買取再販で扱われる住宅の取得等に係る特例措置の拡充・延長、サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の延長、空き家の発生を抑制するための特例措置の拡充・延長、土地の
所有権移転登記等に係る特例措置の延長などが実現しました。これらの措置は住宅取得者の負担軽減を通じて、住宅・不動産市場の活性化に寄与するものであり、特例の延長実現に関係された方々に感謝申し上げます。

　今後は、消費税を含め多くの税が課せられている住宅取得者の負担を今以上に増やさないように検討を行い、恒久的な措置を実現することが最大の課題となります。その際、都心居住の利便性や職住接近を求める若い世代や高齢者世帯に需要があるコンパクトマンションの購入者のために住宅ローン控除などの面積要件を緩和することも重要であると考えます。

　国民の住まい方が多様化し、高齢者世帯や単身者世帯等が増加する中で住宅の広さだけでなく、子育て世代が仕事と家庭生活を両立していける環境を備えた住宅、高齢者が安心して老後を送ることができる住宅を供給していくことが求められています。また、省エネルギー化や耐震化、IoT・AIへの対応なども今後ますます必要となってきます。マンション、戸建、賃貸住宅、注文住宅など多様な住宅の供給、仲介、維持管理などを業とする会員が集っている当協会の力をいかんなく発揮すべき時代だと考えます。

　既存住宅の活用、流通の活性化については、昨年から宅地建物取引業法に基づく建物状況調査（インスペクション）や安心Ｒ住宅の制度運用が始まりましたが、これらの動きを着実に進めていくことが必要です。空き家、所有者不明土地についてもより一層の対策を講じていく必要があります。

　現在、全国の分譲マンションストックの総数は644万戸あります。これらのマンションを良好に維持するためには定期的に修繕工事を行う必要がありますが、修繕積立金が十分でないため、一時的に入居者に過度な負担を求めたり、必要な工事が行われない事例が見受けられます。適切な修繕を行いマンションの資産価値を維持するためにも修繕積立金のあり方について居住者の立場に立った検討が必要です。

　また、これらのマンションは年々老朽化が進行します。建築後50年超の分譲マンションは現在の5.3万戸から10年後には72.9万戸、20年後には184.9万戸に増加することが見込まれ、マンションの建替えが現実問題として顕在化してきます。マンションの建替えの促進には、容積率の特例制度（ボーナス）の創設やリバースモーゲージの普及、マンション建替えに係る関係法令の見直しなどが不可欠となりますので、今後、本格的な検討をお願いしたいと思います。

　本年も引き続き全国1,700社を超える会員の英知と熱意を結集し、国民の豊かな住生活の実現と住宅・不動産業の発展を通じ日本経済の発展に寄与してまいりますので、会員並びに関係の皆様方の倍旧のご支援とご協力をお願い申し上げます。

　最後になりましたが、皆様方のますますのご発展とご健勝を祈念申し上げまして、新年のご挨拶とさせていただきます。

　不動産経済研究所はこのほど、「首都圏・近畿圏の新築マンション市場予測―2019年年間(1～12月)の供給予測―」をまとめた。



【首都圏の新築マンション市場予測】

　3万6700戸前後(2017年比2.2％増)となる2018年と比べると、2019年は0.8％増の3万7000戸となる見通しで、微増ではあるものの2年連続の増加となる。消費増税前の駆込み、その後の反動減ともに限定的で、年明けから順次販売が始まる大型案件の人気次第では供給戸数がさらに上乗せされる可能性もある。

　供給予測のエリア別の内訳は、東京都区部1万6000戸(対2018年見込み比±0.0％)、東京都下4000戸(同14.3％増）、神奈川県8500戸(同9.0％増)、埼玉県4500戸(同4.7％増)、千葉県4000戸(同21.6％減)と、東京都下、神奈川県、埼玉県が増加する見込み。

　2018年1～11月の平均価格は、対2017年比0.7％下落の5864万円とわずかにダウンしたものの、郊外でも立地を厳選していることもあって高値が続いている。2019年も供給の主力は駅近物件という傾向は変わらず、価格が大きく下落することはなさそうだ。商品特性のテーマとしては、省エネ・創エネ設備や子育て支援などへの関心が集まる。

　なお、2018年年間の供給戸数は、東京都区部１万6000戸、東京都下3500戸、神奈川県7800戸、埼玉県4300戸、千葉県5100戸の合計3万6700戸程度を見込んでいる。東京都下が前年比12.8％減、神奈川県も8.7％減と落ち込むものの、千葉県が51.4％増と大きく伸ばすほか、埼玉県も8.7％増となり、首都圏全体では2.2％増と2年連続で増加する見込み。

　その一方で、マンション着工は減少しており、2018年1～10月の着工戸数は前年同期比22.2％減の4万3784戸となっている。エリア別では東京都2万6135戸(前年同期比28.7％減)、神奈川県9987戸(同3.4％減)、埼玉県4792戸(同39.2％増)、千葉県2870戸(同50.8％減)と、千葉県と東京都の落込みが目立っている。

　また、在庫は2018年11月末現在で前年同月比8.2％増の6749戸と増加しているものの、2018年年間を通してほぼ6000戸台で安定的に推移している。

　今後の首都圏マンション市場は、都心の高額物件や湾岸部の大型案件が高い人気を維持するほか、高輪新駅周辺などへの注目が高まる。また郊外部でも駅近の大型再開発案件などの人気が根強いことから、消費増税の経過措置終了後の2019年4月以降もこのような物件の供給の勢いが止まらなければ、2019年の供給戸数はさらに上乗せされて4万戸に近づく可能性もある。



【近畿圏の新築マンション市場予測】

　2019年の年間発売戸数は2018年からほぼ横ばい(0.5％増)の2万戸程度になる見通しである。2018年は前年比1.7％増の1万9900戸前後となる見込みである。消費増税の影響により、当初予測の1万8000戸よりも上振れした。契約率は3月と5月には6割台に落ち込んだが、6月からは6か月連続で好調ラインの70％を上回っており、需給ともに好調で安定した1年であった。

　2019年の供給については、一部の地域では引き続きホテル建設との競合がみられるものの、発売が後ろずれしたタワーや市内外周部へのエリア移行により、大阪市部、京都市部での増加が予想される。駆込み需要によるファミリー物件が市場を牽引するも、北摂の人気エリアは高価格化による契約率低迷が続き、また物件の小規模化もあり大阪府下は供給減の見込み。
供給予測のエリア別の内訳は、大阪市部9800戸(対2018年見込み比6.4％増)、大阪府下4000戸(同8.7％減）、神戸市部2000戸(同18.0％減)、兵庫県下1800戸(同16.1％増)、京都市部1200戸(同12.1％増)、京都府下100戸(同42.9％増)、奈良県200戸(同31.0％減）、滋賀県800戸(同1.2％減)、和歌山県100戸(同25.0％増)。

　また、在庫は2018年11月末で2648戸と徐々に積み上がりつつあるが、いまだに低い水準。今後は価格高騰によるさらなる積上がりも懸念される。

　建築コスト、マンション用地の土地価格は上昇が継続しているが、大阪万博決定によりマンション価格の先高感はさらに強まることも予想される。値ごろ感のある駅近・大規模物件には引き続き人気が集中する見込み。



〔ＵＲＬ〕https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/354/y2019.pdf

【問合先】企画調査部03―3225―5301