全住協 通知ブログ(仮称)

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●（一社）全国住宅産業協会役員
●全住協セミナー「建築基準法適合状況調査事例について」
● 「全住協山岳同好会」活動報告
●宅地建物取引士法定講習のご案内
●平成27年度マンション管理士試験について
●明海大学企業推薦特別入学試験について
●会員紹介「私が社長です。」（(株)大和不動産、(株)明豊エンタープライズ）
●協会だより

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　(一社)住宅生産団体連合会は、「平成26年低層住宅の労働災害発生状況報告書」をまとめた。調査対象は同連合会構成団体のうち6団体の会員企業。低層住宅建築工事において現場災害の発生状況を調査し、544社が回答した。この544社の年間完工棟数は、新築が16万6807棟、増改築・リフォームが37万5027棟。同報告書は、平成5年から低層住宅建築工事による労働災害発生状況を集計分析している。



　同調査の概要をみると、［労働災害件数(休業4日以上の災害で、一人親方や事業主災害等を含む)］522件で前年(492件)に比べて30件増加している。工事1000棟当たりの労働災害発生率は0.94件で前年(0.87件)と比べ0.07件増加。労働災害発生状況では［作業分類別］発生率の高い「建方工事」が平成24年の31.8％から25年は28.7％へ、26年は23.2％へと減少傾向となったが、「内部造作工事」が前年の16.7％から20.8％へ増加した。両作業での合計44.0％は、前年比1.4％と若干減少した。「内装工事」は平成24年の3.1％から25年には8.1％へと大幅に増加したが、26年は5.4％減の2.7％へ減少した。



［職種分類別］では、「大工職」の労働災害発生比率は41.6％で前年の52.8％から減少したが「その他」が前年の25.2％から32.0％へ増加した。「その他」の職種の大半は一現場で継続しての作業ではなく、各現場を巡回する職種のため、その現場の作業環境に不慣れなことによる労働災害が発生しやすくなる。初めての現場に入るときは、足場掛状況、現場の整理整頓状況、資材搬入のための通路状況等の把握を行うことの普及啓発が必要である。



　労働災害発生状況では、

［原因・型別］墜転落災害が48.7％と約半数を占め、そのうち「足場」「脚立」からの転落が46.0％となっている。工具での切れやこすれは、「丸鋸」は26.9％(前年比4.2％減)、「釘打ち機」は23.1％(同11.3％減)と減少したが、「その他」が前年比7.2％増加し25.0％となった。



［休業日数別］

全年比で休業日数が「31～90日」は32.2％(前年比6.6％減)と減少したが、「91日以上」15.1％(同3.7％増)と「死亡災害」2.3％(同1.1％増)が増加した。死亡災害や重症災害になる割合が高い『墜転落災害』『電動工具災害』『車両系建設機械災害』については予防対策を強化し、元請業者・事業主が協力して労働者に災害防止の重要性について常に自覚を持つように、安全衛生教育の一層の推進を行わねばならない。



［雇用形態別］

「労働者」が59.4％(前年比6.1％増)、「事業主」が5.0％(同0.3％減)、「一人親方」が35.1％(同6.4％減)と、「労働者」が平成24年の56.5％から25年は53.3％へ減少していたが、26年は再び増加に転じた。「一人親方」の割合は3年ぶりに減少した。



［年齢別］

50歳代が14.8％(前年比同5.7％減)、60歳代が19.3％(同2.9％減)といずれも減少したが、20歳代が16.1％(同2.5％増)、30歳代が22.0％(同3.1％増)、40歳代が23.4％(同7.2％増)と20歳代～40歳代が増えている。高齢者の割合は平成25年度に比べ減少しているが、今後も低層住宅工事に携わる作業者の高年齢化がさらに進むことが見込まれるため、40歳代以上の災害発生比率の増加が懸念される。



［月別・曜日別・時間別］

「月別」では、3月が11.5％(前年比3.1％増)、5月が7.3％(同2.4％増)・6月が9.8％(同3.5％増)・8月が10.3％(同2.1％増)と災害発生率が増加した。工事が集中する年度末の繁忙や、例年にない早い時期の猛暑が原因と推測され、年々早期の熱中症対策が必要となる。一方、9月が6.7％(同5.1％減)・10月が5.9％(同1.4％減)・11月が8.8％(同1.6％減)・12月が6.7％(同3.1％減)と災害発生率は減少している。「曜日別」＝月曜日が16.5％(前年比1.5％減)で微減、水曜日が13.4％(同4.4％減)で減少したが、火曜日が18.2％(同0.9％増)と金曜日が16.9％(同0.6％増)で2年連続の増加。また土曜日が14.8％(同3.4％増)で2年ぶりに増加した。月曜日から金曜日の災害発生率のばらつきはより少なくなり、平均化してきた。「時間帯別」＝前年と比較すると午前中の災害発生率が3.5％増加し、午後は2.7％減少した。災害が増加した午前8時以前の7.5％(前年比1.2％増)ならびに同11時の15.9％(同3.5％増)を考慮すると作業前の準備不足や、昼休み前の作業者の目に見えない「疲れ」や「油断」に対する認識・配慮が必要となる。



【問合先】環境安全部 03－5275－7251



〔ＵＲＬ〕http://www.judanren.or.jp/proposal-activity/chosa/file/h26_roudousaigai.pdf



【問合先】(一社)住宅生産団体連合会 環境安全部03―5275―7251

　政策委員会の主催により、５月２５日に「検査済証のない建築物の流通促進に関するセミナー」を開催しましたので、下記に概要を紹介いたします。



【当社のご紹介】

　本日は、検査済証の無い物件の有効活用法等についてお話をいたします。

　まず当社についての説明ですが、平成18年４月に設立され今年で10年経ちます。指定確認検査機関として国土交通省関東地方整備局長の指定で15番目にできた会社で、登録住宅性能評価機関、CASBEE評価認証機関であり、最近ではLEED認証サポート、省エネ届出サポート等様々な事業を行っています。確認検査機関ですので、コンプライアンスを中心に建築物の審査・検査を通じて建築物に関する評価を行っています。お客様からは「困ったらJ、何とかしてくれるJ」と評価をいただいています。

　確認検査の実績としては、渋谷Q-FRONTの用途変更や浅草ドン・キホーテ、代官山TSUTAYA等の確認検査を行っています。



【検査済証の無い建築物について】

　検査済証の無い建築物は全国にどの程度あるのでしょうか。昭和37年から平成25年までに新設建築物数は5,158万棟、総延床面積は37,423km2です。そして、戸建住宅が全体の85%を占めています。

　このうち、検査済証の無い建築物は3,743万棟、残存数で２,144万棟と推測されます（資料１参照）。検査済証の平均取得率が34%であることがこの背景です。昭和60年から平成11年には同取得率は向上していますが、特定行政庁の話では昭和60年以前は10%程度だったそうです。平成11年に確認検査業務が民間に解放された際に中間検査ができたこと、住宅金融支援機構等の融資条件で検査済証が必須になったことで検査済証取得率は格段に向上しました。世の中のコンプライアンスの重要性が向上したことが影響しています。



（資料１）




【ガイドラインと検査内容】

　平成26年７月、国土交通省は「検査済証の無い建築物に係る建築基準法適合性調査のためのガイドライン」を策定し公表しました。このガイドラインは検査済証が無いという理由から増築等の手続きに進めず、既存建築物の有効活用を阻害するケースを回避するため建築物の法適合性状況を調査する一方法として取りまとめられたものです。

　現在、建築基準法適合状況調査の届出を出した指定確認検査機関は28ありますが、当社は２番目に登録させていただいたということもあり、よくご相談をいただいています。

　では、具体的にどのような調査を行うのでしょうか。　「事前調査」では、建築所在地の特定行政庁の調査方針を確認します。これは特定行政庁ごとに全く異なりますので確認が必要です。図面が無い場合には復元図書を作成しなければなりません。

　「図上審査」では実際に確認審査と同じような審査を行います。「現地調査」は耐震診断と同等の調査を行い適合性の判定を行います。また、建築確認の完了検査と同等の検査を実施します。実際には建築当時の建築基準法の適合性との確認、現行建築基準法との適合性の確認をします。そして、構造耐震指標等の評価を行います。

　当社の検査実施内容としては資料２のようになります。　事前相談では、所在地の特定行政庁の調査方針を確認する際に、実際に耐震診断まで必要か、法適合性のみでできるかを含めて色々確認しています。その上で、確認と同じような設計図書が無い場合は設計事務所をご紹介して図面作成のサポート等を行っています。そして先述の流れで、各審査を行います。復元図書を鑑み、図書の補正をサポートします。法に適合しなければ、先の手続きに進めないからです。最終的に報告書を作成するだけで無く、是正の必要性の有無や是正方法等をコメントして付与しています。

　今一番問題なのは、「耐震診断」です。設計図書が無い場合、実測図等、診断に必要な資料を作成、さらに復元図書を作成した際に構造計算も行ってもらいますが、耐震診断の場合は改めて当社でも再計算します。これに２～３週間かかります。現地調査で１週間かけて使用状況、建築物の環境調査を行い、最終的には約３か月位要しています。

　当社の法適合性調査の受託例では、木造の場合構造調査はしたものの、耐震診断までは行わなくても良かった事例もあります。



（資料２）




【検査の課題と対処法】

　法適合性調査の課題としては、以下の点が挙げられます（資料３参照）。

　第一に、調査期間が最大３か月必要なことです。設計図書がない場合は復元に１か月必要ですし、耐震診断実施にも３か月かかります。

　第二に、調査費用が高い。規模にもよりますが、設計図書の復元費用や耐震診断費用が高額になりがちです。　

　第三に、行政ごとに求める審査や検査内容が異なります。都区部や政令指定都市では厳しく、特に東京都区部の地盤が緩い地域では実際に杭を打った本数まで調べてくれなどと耐震診断を超えた要求をしてくるケースもあるようです。これは、確認審査が減少しているので、リスクを負える行政庁が減少しているということも関係していると思われます。

　一方、地方はそれほど厳しくありませんが、建築主事が減少してきているので、今後は対応が変わっていく可能性があると思います。　ガイドラインはあくまでも用途変更や増築、改築などの法適合建築物への変更を行う上での行政手続きを行うための位置付けです。検査済証の無い建築物を現状維持した状態で融資、不動産取引、投資事業化を考える場合、ガイドライン以外の手法が選択でき、納期・費用の短縮が可能になるということを皆様に御理解いただければと思います。

　特に融資といった場合、コンプライアンスが維持されているかが一番の問題になりますので、ただ単純に購入するために融資を受けたいということであれば、意匠的な遵法性を確認すればいいことになります。

　投資事業化でも違った方法（エンジニアリングレポート等）が考えられます。調査目的により対処法は異なります。



（資料３）




【最後に】

　検査済証の無い建築物と現行法との関係について考えた際、建築基準法は緩和・厳格化の２つの方向で改正が行われていることにご注目ください。実際に建築時に適法であっても現行法では厳しくなっている場合があります。例えば地盤沈下への対応などです。また逆に、建築時に違法であっても現行法だと適法になっている場合もあります。ですから、違法増築を行っている場合でもコンプライアンスが維持されているなど物件ごとに確認することで、リスク増減の可能性もあります。

　我々は、この取組みを通じて市場の既存建築物の有効活用や取引の活性化を支援しています。既存建築物を全て用途変更するわけでは無いと思います。実際には、取得後しばらく保有してどれだけ儲かるか確認して潰してしまうというのであれば、エンジニアリングレポートで済む場合もあります。また、既存物件の内装だけを変えるのであれば、確認等は必要ありません。まず、我々にご相談いただき、どんな内容をやりたいのかお話しいただきたいと思います。我々は難しいと思われることでも挑戦いたします。（文責　編集部）

会報全住協では、第５回優良事業表彰受賞プロジェクトを順次ご紹介しております。今回は、戸建分譲住宅部門（中規模）において優良事業賞を受賞したケイアイスター不動産(株)の戸建分譲住宅『ＣＩＮＥＭＡシリーズ』（高崎市江木の街）です。







［事業コンセプト］

　水路沿いのハナミズキが四季の移ろいを感じさせる好立地なロケーション。この場所に建つ６戸の街は当社における戸建分譲住宅のフラッグシップとなる「ＣＩＮＥＭＡ」シリーズ。心に残る美しいシネマのワンシーンのように、心に残る美しく豊かな人生のストーリーを描いていく邸宅づくりと、その結晶となる街づくりに対する想いを込めたブランドネームとした。この街の住人同士が自然とコミュニティを築いていけるように配慮された街区デザイン。家族の絆を大切に考えた機能性の高い住戸プラン。日常を特別なものにする美しいファサード。豊かさの中に安心安全の調和。そして家族にも地球にも優しい潤いのある快適な生活。この街に住まう人々が心地良く豊かで美しく暮らせるために独創性のある街づくりとした。



［商品企画］

　家々に囲まれた街の中心に佇むクルドサック。共有地として計画されたこの場所は車の転回だけではなく、この街の住民が集うコミュニティ広場としての役割も持たせた。街の入口は住まう人を誘う優雅な雰囲気としながらも、外部の人が不用意に入りづらい印象を与えるなど街区プランに機能性と防犯性を両立。

　各住戸は“片づけやすい家”をキーワードにリビングやキッチンの一角に大収納を設けたのを始め、将来のライフスタイルに適応できる可変性のある間取りで機能性を重視したプランとした。住戸デザインは白い塗り壁と瓦屋根をベースにオリジナルのアイアンデザインの門扉をビルトイン。イタリアテイストの洗練されたファサードはオリジナリティ溢れるデザインを実現した。

　特筆すべきは地震の揺れを約30％抑制する制震ダンパーを全戸に装備したほか、強風による屋根の煽りを抑制するための強固な垂木金物を採用。また弊社独自の「街あかり規定」による常夜灯で光を絶やさず街全体で夜間の防犯性を高めるなど安全性にも配慮した。



［事業成果］

　高崎駅から徒歩12分の好立地で戸建分譲の希少性と都内への新幹線通勤をする属性の高い顧客ニーズを狙いクオリティの高い商品とした。これにより周辺相場よりもやや高めの価格設定、そして完成前ということもあり、一般的な販売方法ではなくセミナー形式による説明会を開催することで集客を行った。旧客を中心にセミナーの案内送付、そして組数限定でエントリー制とすることで盛況感や特別感を出した。そのような集客活動が功を奏し、セミナーには約10組が参加。商品のコンセプトをきちんと理解していただくためのプレゼンテーション、現地案内、食事会などを催し、その場で先着申込みを行い住戸によっては抽選となる中、数件が当日契約となった。その後も現地来場客を中心に販売開始から３か月、完成前に全戸完売することができた。特に最初の集客では自社の注文住宅やマンションの旧客からの来場が多く商品への期待の高さが伺えた。

　また、初回接客より平均７日以内での成約、また既に成約していただいた方からの紹介など、当初の狙い通り属性の高い顧客のニーズに合致した商品力とコンセプトに共感いただき、値引きやローン否決などもなくスムーズな契約にもつながった。これらの成果や契約率の高さからも事業としての成功度は高いとみられる。



［物件概要］

　敷地面積　150.22～255.72m2（平均197.47m2）

　延床面積　104.33～112.74m2（平均109.16m2）

　構造・規模　 木造軸組工法・地上２階建

　住戸総数　６区画

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